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中古マンションの購入で失敗しないための5つのチェックポイント 〜資産価値,お金,場所,人間関係など

働くお母さまの為の離婚相談

新築マンションが人気ではありますが,中古マンションというものもそれなりに味がありますし,良いものです。

 

私も,中古マンションを購入して住んでいます。

 

今日は,中古マンションの購入で失敗しないためのポイントをお話したいと思います。

<目次>

1.中古マンションの良さとリスク

2.中古マンションの購入で失敗しない5つのポイント

3.まとめ 中古マンションを上手に買って上手に住む

 

 

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1.中古マンションの良さとリスク

今の世の中も,新築マンション,特にタワーマンションなどが人気です。

 

ただ,中古マンションにもそれなりの良さがあります。

 

まず,価格が新築に比べてリーズナブルです。

 

そして,歴史の長いマンションであれば,区分所有者どうしで暖かい人間関係が育まれている場合もあります。

 

日本の建築技術では,マンションの耐久年数は長く,きちんとした手入れをしていれば,数十年や100年くらいもつと言われています。

 

今後,日本では人口が減少しますが,逆に,高度成長時代以降に作られた中古マンションは余っていく時代です。

 

これからマイホームを購入される方は,中古マンションも1つの選択肢にしても良いかも知れません。

 

ただし,中古マンションは,内容の良いものとそうでないものとの差が激しく,購入してはいけない物件も確実に存在します。

 

大規模修繕を行う資金がないと,必要な修繕ができずに建物の老朽化が早く進行してしまいます。

 

また,場所が不便など,資産価値が極端に下がってしまうと,建て替えなどもできなくなってしまいます。

 

古くて直せない,でも売るに売れない物件をつかんでしまうと,固定資産税の支払い義務だけが残り,八方塞がりになってしまいます。

 

ですから,中古マンションを購入する際には,いくつかのチェックポイントをもとによく考えて購入する必要があります。

 

2.中古マンションの購入で失敗しない5つのポイント

(1)修繕積立金の積立システムが確率していること

中古マンションは,当然,一定間(概ね10年から12年くらい)ごとに大規模修繕工事が必要となります。

 

これには,マンションの規模にもよりますが,やはり数千万円から億単位のお金が必要となります。

 

しかし,この大規模修繕を行うための費用がマンションになければ,必要な工事ができず,マンションの老朽化が早くなり,資産価値も下がってしまいます。

 

また,中古マンションは,大規模修繕工事以外にも何かと突発的な修繕工事が必要となることが少なくありません。

 

そこで,中古マンションを購入する際には,この修繕積立金がきちんと積み立てられているか,積み立てるシステムがきちんと確立されているかという点を確認することが不可欠です。

 

たとえば,管理費や修繕積立金の滞納者が多いマンションなどは危険です。

 

このへんの情報は,マンションを購入する際に,不動産会社を通じて入手することは可能です。

 

(2)マンション内の戸数が多すぎないこと

マンションというものは,戸建て住宅とは異なり,区分所有者が総会を開くなどして,重要な事項を集団的に決定するというシステムがとられています。

 

たとえば,上記の大規模修繕工事の時期をどうするかとか,管理会社としてどこに頼むか,ゴミの出し方をどうするかなど,大小様々なことで多数決による意思決定が必要となります。

 

ところが,あまりに戸数の多いマンションですと,場合によってはこの意思決定が困難になる場合があります。

 

同じマンションに長年住んでいながら,戸数が多すぎるためにまったく人間関係がなく,またマンションの管理運営に無関心な人が多かったりすると,なおさら意思決定が困難になってしまいます。

 

ですから,購入するマンションの戸数はあまり多くない方が良いでしょう。

 

イメージとしては,理想は50戸以下,多くても100戸を超えると大変かなという印象です。

 

(3)賃貸の割合が高くないこと

区分所有者でも,自分の部屋を賃貸に出している場合があります。

 

マンション全体の戸数で,この賃貸の割合が多いマンションはあまりお勧めしません。

 

だいたい,人間というものは,自分が住んでいるマンションであればこそ,そのマンションの運営などに大きな関心を払います。

 

逆に,普段は他人に貸していて,自分がそこに住んでいないという場合は,どうしても関心が薄くなります。

 

賃貸の割合が多くなると,ゴミの出し方などにきちんと関心を払う人が少なくなったり,マンション内に不審者が立ち入った場合にも気付きにくくなります。

 

区分所有者の関心が薄くなったマンションでは,極端な話,暴力団の組事務所が入ってしまうなどということもあり得るのです。

 

ですから,賃貸の割合が高くないマンションを購入することが重要です。

 

(4)理事会がきちんと機能していること

マンションの日常的な業務や意思決定は,理事会が行うことになります。

 

理事会は,区分所有者が持ち回りで理事に就任し,そのメンバーで理事会が運営されます。

 

この理事会がきちんと機能しているかどうかということも重要です。

 

理事会がきちんと機能しておらず,すべてを管理会社任せという状況は好ましくありません。

 

こういうマンションでは,悪質な管理会社や業者の食い物にされてしまう危険性があります。

 

理事会がきちんと機能しているかどうかは,マンションを購入する前にはなかなかわからないかも知れません。

 

この点,理事会の議事録がきちんと保管されていれば,不動産会社を通じてそれを見ることも可能です。

 

こうした議事録がきちんと保管されているかどうかという事実も,理事会がきちんと機能しているかどうかをチェックするために有益な情報になります。

 

(5)最寄駅から徒歩10分圏内であること

やはり,どうしても駅から遠くなってしまいますと,資産価値は下がります。

 

資産価値が低いマンションは,将来建て替えが必要となった場合にも,ディベロッパーなどが協力をしてくれず,事実上建て替えが不可能となってしまうおそれがあります。

 

ということで,できれば駅から近いマンション,少なくとも徒歩圏で駅から10分以内である必要があると思います。

 

3 まとめ 〜中古マンションを上手に買って上手に住む

中古マンションは,様々なレベルのものがありますが,上記のチェックポイントを中心に検討しながら,リーズナブルな金額で良いマンションが見つかるかも知れません。

 

良い中古マンションは,一から人間関係を作らなければならない(あるいは作れない)新築マンションとは異なり,区分所有者同士の人間関係が良好で,住みやすいものです。

 

中古マンションは,上手に買って上手に住む方法を考えるのが大切です。

 

 

 

【編集後記】

皆さん、4連休はいかがお過ごしでしたか?

 

私は仕事したりちょこちょこ出かけたりしておりました。

 

一番楽しかったのは、息子と初めて王将に行ってラーメンを食べたことです。

 

4歳の息子は、王将の醤油ラーメンをおいしそうに食べていました。

 

 

 

 

 

  
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