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建物の貸主(所有者)が変わった場合の賃借人の権利 ~3つの場面

働くお母さまの為の離婚相談

建物の賃貸借において、様々な事情から貸主(所有者)が変わることがあります。

 

貸主(所有者)が別の人に変わった場合、その建物を借りている借主の権利はどうなるのかについてまとめてみました。

<目次>

1.建物の貸主(所有者)が変わる3つの場面

2.賃借人の権利はどうなるのか?

3.まとめ ~悪質な新所有者に注意

 

 

 

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1.建物の貸主(所有者)が変わる3つの場面

アパートなどの建物の賃貸借契約において、様々な事情から貸主(所有者)が別の人に変わることがあります。

 

典型的には、次の3つの場面があります。

 

1つ目は、建物の貸主(所有者)がその建物を別の人に売却した場合です。

 

この場合、建物の賃貸借契約においては、建物の売却に伴い、建物の貸主の地位は以前の所有者から新所有者に移ることになります。

 

2つ目の場面は、建物の貸主(所有者)が亡くなってしまった場合です。

 

この場合は、建物の貸主の地位は、亡くなった人の相続人に移ることになります。

 

3つ目の場面は、建物が競売手続にかけられ、その所有権が競売手続でその建物を買った人(競落人といいます)に移った場合です。

 

通常、アパートなどを建てるときには、金融機関から借入し(ローン)、建物の賃料をそのローンの返済にあてるという方法がとられることが一般的です。

 

その際、アパートなどの建物にはローンをつけている金融機関が抵当権の設定を受けます。

 

しかし、たとえばアパートの借り手が見つからずに空室が続き、貸主の財政状態が悪化して金融機関のローンが支払えなくなることがあります。

 

その場合には、金融機関はアパートの建物につけた抵当権を実行し、建物は競売手続にかけられて強制的に売却されます。

 

その場合、建物の所有権は元の貸主から、その建物を競売手続で買い受けた人(新所有者)に移ることになります。

 

これら3つの場面では、貸主が新しい人に交代していますが、この場合その建物の借主の権利は法律上どうなるのでしょうか?

 

2.賃借人の権利はどうなるのか?

(1)建物の売買により貸主(所有者)が変更した場合

この場合は、建物を買った新所有者が、元の貸主の建物の貸主としての地位も当然に引き継ぐことになります。

 

そして、賃貸借契約も、従前の契約内容(元の貸主との間の契約の内容)を継続することになります。

 

ですから、借主としての権利には特に変更はなく、従前の賃貸借契約どおりにその建物を利用し続けることができます。

 

そして、建物の賃料は新たな貸主(新所有者)に対して支払うことになりますし、賃貸借が終了した場合には、新たな貸主(新所有者)に対して敷金の返還を請求することができます。

 

(2)建物所有権の相続により貸主(所有者)が変更した場合

この点、相続人は、相続開始(被相続人の死亡)の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を引き継ぐとされています。

 

したがって、建物の貸主(所有者)が亡くなった場合には、その相続人(妻や子どもなど)がその建物の所有権を相続することになります。

 

さらに、賃貸借契約上の貸主としての地位も、相続人に引き継がれます。

 

したがって、賃貸借契約の内容も従前どおりに引き継がれることとなりますので、(1)の場合と同様に、借主としての権利には特に変更はなく、従前の賃貸借契約どおりにその建物を利用し続けることができます。

 

(3)建物の競売手続により貸主(所有者)が変更した場合

賃借人が入居した時点で、建物の抵当権設定登記がなされていたというケースで、その後貸主(所有者)の財政状況が悪化し、抵当権が実行されて建物の差押えがなされ、競売手続で所有者が変わった場合には、貸主は、新所有者に建物の賃借人の地位を主張することはできず、請求されれば6ヶ月以内に建物を新所有者に明け渡さなければなりません。

 

これは、建物の競売手続の実効性を確保する(いわゆる競売妨害などを防止する)趣旨であると言われています。

 

ただし、建物の借主の立場からすると、抵当権の設定された建物の貸主(所有者)の財政状況の悪化により、抵当権実行→差押え・競売手続になってしまうと、建物を立ち退かざるを得なくなってしまいますので、建物賃借人の保護に欠けるのではないかという疑問の声があがっています。

 

3.まとめ ~悪質な新所有者に注意

この点、上記の(1)のように、通常の売買によって建物を取得した新所有者(新たな貸主)が、建物の借主に対して、当然のように建物の明渡しを請求してくるような場合があります。

 

法律を知らない場合、新所有者の要求に応じて借主が建物の明渡請求に応じてしまうケースもあります。

 

しかし、上記で見たように、この場合は従前の建物賃貸借契約は新所有者との間で従前どおりに継続しますので、このような悪質な新所有者の不当な要求に応じる義務はありません。

 

新所有者から上記のような建物明渡しの請求を受けた際には、簡単に応じてしまわないように注意が必要です。

 

もし不安であれば、すぐに弁護士にご相談いただければと思います。

 

 

【編集後記】

今日は午前中は家庭裁判所で調停、午後は事務所に戻って仕事、夜はzoomで打ち合わせが1件の予定です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  
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